調控下房企頻踩線違規 限售限價政策存調整空間?

2017-11-06

[摘要] 商改住項目和住宅項目銷售,是絕大部分房企賴以為生的現金流來源,掐斷這一現金流他們將面臨資金鏈斷裂的風險,這是房企冒險踩線的原因。但限價、限售政策并不能解決房地產市場尤其是一線城市的根本問題,即供需不平衡。

商改住項目和住宅項目銷售,是絕大部分房企賴以為生的現金流來源,掐斷這一現金流他們將面臨資金鏈斷裂的風險,這是房企冒險踩線的原因。但限價、限售政策并不能解決房地產市場尤其是一線城市的根本問題,即供需不平衡。

新一輪樓市調控抑制住了房價上漲和成交升溫,但也衍生出一系列新問題。

21世紀經濟報道記者調查發現,在此輪調控“商改住”限售、新房限價政策下,諸多開發商在各地頻頻違規,其中不乏大型房企;而在一些城市,開發商通過“雙合同”、“延期簽約”等方式規避限價限購政策,也是大面積涉嫌違規。

商改住項目和住宅項目銷售,是絕大部分房企賴以為生的現金流來源,掐斷這一現金流他們將面臨資金鏈斷裂的風險,這是房企冒險踩線的原因。

但作為抑制樓市投資投機的手段,限價、限售政策并不能解決房地產市場尤其是一線城市的根本問題,即供需不平衡。

因此,對于調控手段的反思和長效機制的建立也成為必要。目前各地限制性的調控政策是否存在調整的空間?如何不擾亂價格機制,徹底解決房地產市場的根本問題?

銷售壓力下的違規

繼3月26日北京“商改住”禁令后,廣州、成都、上海、深圳等地相繼跟進。在嚴格的管控政策下,一些房企違規了。

3月28日,北京市住建委公布,林肯公園、萬科天地、恒大未來城、泰禾中央廣場、龍湖西宸廣場、尚峰一號等涉嫌將商業辦公用途改變為居住用途銷售,這6個項目當時被停止網簽。

5月份,綠地也因試圖打擦邊球而兩次被罰。涉事項目分別是位于北京密云區的綠地朗山產業園商辦項目,以及位于上海閔行區的綠地峰尚匯項目。前者因為存在無證售房、涉嫌違規宣傳“商改住”;后者因未對違法建設進行完全整改。

“頂風作案”背后,是以綠地為代表的房企手握大量商辦項目急于去庫存的無奈。

早在2012年,綠地集團就已開始加碼商辦。公開統計數據顯示,綠地集團在過去5年間,僅在北京拿下的商辦用地就超過15塊。綠地2016年的銷售中,住宅項目占比64%,商辦占比36%。

深圳市房地產中介協會發展研究總監徐楓表示,全國現在商業物業存量過剩,房企違規“商改住”的主要原因,是為了去庫存轉化成現金流。

國家統計局數據顯示,1-5月份,全國住宅待售面積為36475萬平方米,同比下降17.9%;辦公樓待售面積3706萬平方米,同比上升7.7%;商業營業用房的待售面積為15921萬平方米,同比上升4.6%。

除了違規“商改住”,新房銷售領域“雙合同”、“延期簽約”現象也是遍地開花。

根據21世紀經濟報道記者的調查,在主流一二線城市,因為政府實施限價管理,每個區域、每個樓盤都進行限價銷售,而且限定的價格較低,一些城市的開發商就通過“雙合同”來規避限價。

所謂雙合同,指的是購房者在買房時,除了購房合同,還被要求簽訂一份裝修合同。以某大城市郊區為例,樓盤備案價基本在12000-15000元/平方米,而市場真實售價為18000-20000元/平方米,這中間存在的五六千元差價以另外的裝修合同來支付。

為此,購房者將付出相當于50%-60%左右的首付成本(首付+裝修),而裝修貸款只能貸5-10年不等,月供壓力也很大。這也相當于是變相的首付貸,是現行國家金融政策所不支持的。

記者調查發現,一些項目通過延期一年簽約的方式,規避限購政策。購房者先簽意向書,支付首付款以及在接下來的一年里陸續支付金額不等的分期款,同時辦理社保;一年后,雙方再簽訂正式的購房合同、辦理貸款、簽約過戶。

新房銷售花樣頻出的背后,是房企普遍面臨業績和資金壓力。

2017年5月,大部分房企銷售業績環比下降。據統計,5月銷售業績排行前10名房企中,有8家房企均出現環比下滑,前20名有13家環比下滑。其中碧桂園5月銷售業績為480億元,環比下降10%;萬科為359億元,環比下降14%。

徐楓認為,市場不好時,房企加快銷售是本能反應,尤其在非熱點城市,由于監管比較缺位,房企違規成本低,踩線銷售是一個“務實”的做法。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖則表示,當前房企融資的各種渠道都在收緊,房地產商面臨資金壓力,銷售是房企獲得現金流的*有效途徑。

整治亂象的政策建言

面對復雜的市場環境和頻頻出現的違規現象,政策該如何應對?

對于“商改住”問題,廣東省房協建議,根據地方實際情況作出調整,不要簡單采取“一刀切”式的管理。

比如在廣州,房協建議,商住混合用地的商業裙樓、住宅用地的配套商業商務設施,不應受300平方米限制、銷售對象可以是個人。

理由包括,該類商業本身的功能改為居住價值不大、消防要求與新政規定沖突,以及廣州作為千年商都和商貿城市,商鋪、裙樓商業出售給個人投資者,投資者買鋪、商家租賃是商業市場長期以來的運作模式,簡單粗暴地禁止此類物業銷售給個人,會對廣州市的商業市場造成沖擊。

在北京,多方力量博弈之下,5月23日,北京市對“3·26新政”發布了具體的執行口徑:新規不涉存量,合法已購商辦類房屋可租可售,不需拆除上水下水設施。

一線城市因地制宜之外,中原地產**分析師認為,作為曾經的熱門投資品,商改住項目在一線城市和部分二線城市限售有必要,但在商品房庫存巨大的三四線城市則沒有必要。

而對于限價政策帶來的新房銷售亂象、首付貸重出江湖、購房風險加大的問題,4月3日,佛山市住建局表示,發現將商品房總價不合理拆分、虛假裝修、虛高裝修價格、捆綁銷售車位(庫)等行為的,立即予以制止,并暫停項目網簽,責令停業整頓;惠州市房管局也表示,從4月1日開始,在政府備案登記的樓盤,不能再加裝修款銷售,只能按備案價銷售。



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